Ръководство · Право на недвижимите имоти
Покупка на имот в България: правно ръководство за чуждестранни купувачи
Автор: Велизар Телбийски - Адвокатски сътрудник в Адвокатска кантора Шейредов·Последна актуализация:
Покупката на жилище, ваканционен апартамент или инвестиционен имот в България е сравнително ясна процедура, когато преди плащане са проверени собствеността, тежестите, кадастърът, устройственото положение и строителните книжа. Рискът при чуждестранни купувачи най-често възниква при земя, ново строителство, стари наследствени имоти, сделки с пълномощници и неясни задължения за поддръжка.
Какво може да придобие чуждестранен купувач
Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията, произтичащи от членството на България в ЕС, по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за България, както и чрез наследяване по закон.
- Граждани и юридически лица от държави - членки на ЕС, или страни по ЕИП, могат да придобиват земя при спазване на законовите изисквания и условията, свързани с присъединяването на България към ЕС.
- Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот, освен ако със закон е установено друго.
- За лица извън ЕС/ЕИП придобиването на земя следва да се анализира отделно според приложимия международен договор, конкретния вид земя и структурата на сделката.
Сделката стъпка по стъпка
1. Кой купува и как
Първо се определя дали купувачът ще придобие имота лично или чрез дружество. Личната покупка обичайно е най-проста при апартаменти, самостоятелни обекти и сгради. При покупка на земя от гражданин или дружество извън ЕС/ЕИП трябва да се направи отделен анализ на ограниченията по Конституцията и Закона за собствеността. Ако се използва българско дружество, най-често се избира дружество с ограничена отговорност, което може да се образува от едно или повече лица, като съдружниците отговарят за задълженията на дружеството с дяловата си вноска.
2. Правна проверка преди депозит
Проверяват се веригата на собствеността и правата на продавача; вписани актове, ипотеки, възбрани и други тежести в имотния регистър; идентичността на имота по кадастър и съответствието между документите за собственост, кадастралната карта и фактическото положение; устройственото предназначение на земята и възможността за застрояване; при ново строителство - разрешението за строеж, одобрените инвестиционни проекти, етапът на строителството и документите за въвеждане в експлоатация. Кадастърът и имотният регистър са свързани чрез идентификатора на имота, а от 09.02.2026 г. кадастралната карта и кадастралните регистри се създават, поддържат и съхраняват в цифров вид.
3. Предварителен договор и депозит
Предварителният договор трябва да уреди най-малко: точната индивидуализация на имота; цената и валутата на плащане; сроковете и условията за плащане; кой носи разходите по сделката; какви документи продавачът трябва да представи; условията за връщане или задържане на депозита; последиците при тежести, отказ от нотариална сделка или несъответствие в кадастъра и строителните книжа. При покупка на имот в строеж плащанията трябва да са обвързани с проверими строителни етапи и документи, а не само с календарни дати.
4. Документи и представителство
Обичайната преписка включва документи за собственост, кадастрална скица или схема, удостоверения за тежести, данъчна оценка, декларации на страните и документи за платени местни данъци, доколкото са изискуеми за конкретната сделка. Ако купувачът не може да присъства лично, сделката може да се организира чрез представител, но формата, съдържанието и легализацията на пълномощното се съгласуват предварително с нотариуса. Когато страна е търговец и действа чрез търговски пълномощник, за отчуждаване или обременяване с тежести на недвижими имоти пълномощникът трябва да бъде изрично упълномощен.
5. Нотариален акт и плащане
Нотариалният акт се изповядва пред компетентен нотариус според местонахождението на имота. Плащането следва да бъде структурирано така, че купувачът да не губи контрол върху средствата преди подписване и вписване на акта. При прехвърляне на недвижим имот дължимият до прехвърлянето данък върху недвижимия имот, включително за месеца на прехвърлянето, се заплаща от прехвърлителя преди сделката.
6. Вписване и действия след покупката
След подписването нотариалният акт се вписва в имотния регистър, който се води и съхранява от Агенцията по вписванията. При придобиване на имот по възмезден или безвъзмезден начин по раздел трети от ЗМДТ не се подава декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти; при предприятия се подава информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за данъка. Купувачът дължи годишния данък от началото на месеца, следващ месеца на прехвърлянето, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя.
Разходи при покупка
| Местен данък при придобиване | Дължи се при възмездно придобиване на недвижим имот или ограничено вещно право върху него. По правило се заплаща от приобретателя, освен ако е уговорено друго. Конкретният размер се проверява по наредбата на съответната община. |
|---|---|
| Момент на плащане на местния данък | Данъкът се заплаща при прехвърлянето на недвижимия имот или ограниченото вещно право. |
| Нотариална такса | Определя се по приложимата нотариална тарифа към датата на сделката. |
| Такса за вписване | Дължи се за вписването на нотариалния акт; конкретният размер се проверява към момента на сделката. |
| Адвокатски хонорар | Договаря се предварително според обхвата на проверката, договора, преговорите, присъствието при сделката и действията след вписването. |
| Комисиона на агенция | Дължи се само ако има договор с посредник. Размерът е договорен. |
| Годишен данък върху недвижимите имоти | Определя се от общинския съвет в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка. |
| Срокове за плащане на годишния данък | Две равни вноски - до 30 юни и до 31 октомври; при предплащане на пълния размер до 30 април се ползва 5% отстъпка. |
Най-чести рискове за чуждестранни купувачи
- Покупка „на зелено“: трябва да се провери дали строежът е разрешен. По ЗУТ строежи могат да се извършват само ако са разрешени, а разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Проверява се и дали разрешението е съобщено на заинтересуваните лица и има ли риск от обжалване. Завършването на сграда за данъчни цели се установява с удостоверение за въвеждане в експлоатация или разрешение за ползване.
- Земя, купувана от граждани или дружества извън ЕС/ЕИП: придобиването е ограничено до хипотезите по Конституцията и Закона за собствеността, затова се проверява дали е налице приложим международен договор, наследяване по закон или друга допустима структура.
- Несъответствия между документи, кадастър и фактическо положение: кадастърът и имотният регистър са свързани чрез идентификатора на имота, но това не отменя проверката дали описанието в нотариалния акт, кадастралната схема или скица и фактическите граници съвпадат.
- Устройствени ограничения и невъзможност за строителство: при земя се проверява дали имотът е урегулиран, какво застрояване е допустимо, показателите по подробния устройствен план - предназначение, допустими дейности, плътност, интензивност, озеленяване и линии на застрояване - и дали размерите на имота позволяват предвиденото застрояване.
- Стари селски имоти, наследства и съсобственост: частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното, а всеки съсобственик участва в ползите и тежестите съразмерно на частта си, затова се проверява дали всички собственици участват в сделката или са надлежно представлявани.
- Неплатени местни данъци: при прехвърляне дължимият данък до прехвърлянето, включително за месеца на прехвърлянето, се плаща от прехвърлителя преди сделката, а купувачът дължи данъка от началото на следващия месец, освен ако вече е платен.
С какво помагаме
Работим само за купувача. Извършваме правната проверка, договаряме и изготвяме предварителния договор, структурираме механиката на плащанията, присъстваме при нотариуса - лично или чрез представител - и довършваме вписването и формалностите след покупката. Хонорарът се уговаря предварително.
Вижте също: пълна услуга по имотно право за купувачи и собственициЧесто задавани въпроси
Могат ли чужденци да купуват имот в България?
Да, но с важно разграничение. Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват сгради, самостоятелни обекти и ограничени вещни права върху недвижим имот, освен ако закон предвижда друго. За земя се прилагат ограниченията по Конституцията и Закона за собствеността, включително условията, произтичащи от членството в ЕС/ЕИП, международен договор, ратифициран и влязъл в сила, или наследяване по закон.
Трябва ли купувачът да е в България, за да завърши покупката?
Сделката може да се подготви до голяма степен дистанционно. Ако купувачът не може да присъства, подписването чрез представител се организира с изрично пълномощно, чиято форма, съдържание и легализация се съгласуват предварително с нотариуса. Когато страна е търговец и действа чрез търговски пълномощник, за отчуждаване или обременяване с тежести на недвижим имот пълномощникът трябва да е изрично упълномощен.
Какви са общите разходи при покупка на имот?
Предвидете местен данък при придобиване, нотариална такса, такса за вписване, адвокатски хонорар и евентуална комисиона на посредник. Данъкът при придобиване се дължи при възмездно придобиване на недвижим имот или ограничено вещно право и по правило се плаща от приобретателя, освен ако е уговорено друго. Конкретните проценти за местния данък, нотариалните такси и таксата за вписване се проверяват по действащите тарифи и наредбата на съответната община към датата на сделката.
Какво трябва да се провери преди плащане на депозит?
Собствеността и веригата на прехвърлянията, вписаните актове, ипотеки, възбрани и други тежести в имотния регистър, кадастралната идентификация и съответствието между документите, кадастралната карта и фактическото положение, устройственото положение и допустимото застрояване, данъчният статус, а при ново строителство - разрешението за строеж и документите за въвеждане в експлоатация. Строеж може да се извършва само ако е разрешен по реда на ЗУТ.
Дължи ли се годишен данък за имота?
Да. С данък върху недвижимите имоти се облагат сградите, самостоятелните обекти в сгради и определени поземлени имоти. Размерът се определя от общинския съвет в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка. Данъкът се плаща на две равни вноски - до 30 юни и до 31 октомври, а при предплащане до 30 април се ползва 5% отстъпка.
Декларира ли се имотът пред общината след покупката?
За имоти и ограничени вещни права, придобити по възмезден или безвъзмезден начин по раздел трети от ЗМДТ, не се подава декларация за облагане с годишен данък върху недвижимите имоти. При предприятия се подава информация за отчетната стойност и другите обстоятелства, имащи значение за данъка. Купувачът дължи годишния данък от началото на месеца, следващ месеца на прехвърлянето, освен ако данъкът е платен от прехвърлителя.
Това ръководство е обща информация за българското право и не представлява правен съвет по конкретна сделка. Правилата, тарифите и общинските ставки се променят; преди да поемете задължение, проверете положението за конкретния имот.